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SEP·2020

2018存货里的玄机|加快高周转 流动性却变弱?-亚博官网

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陶婷 销货能力勇猛与否,是房企能否“杀出重围”指标之一。存货周转率低,指出企业流动性强劲,存货资产所求能力强劲,存货及闲置在存货上的资金周转速度快。存货周转太快就不会导致库存积压,不会提升企业的资金成本,并不会增大现金重复使用压力,甚至有时不会构成更大的资产减值损失。根据wind统计数据,按照wind行业分类,去除可对比性数据不仅有的上市房企,挑选100家上市房企存货周转率样本展开分析对比。

而这100家上市房企样本,使用的是成本基础的存货周转率。其计算公式为:存货周转率=营业成本/存货平均值余额;而存货平均值余额=(期初存货+期末存货)/2。

从以下表格得出结论,这100家样本企业存货周转率平均值为0.37,其中有23家企业存货周转率在0.37-0.82之间,而5家企业存货周转率在1-3之间,总计28家企业存货周转率多达了0.37的平均值。而51家企业存货周率在0.20-0.37之间,21家企业存货周转率在0.19以下。低周转下企业的流动性反消退据以上表格可以看见,太古地产、青建国际、中航善达、九龙仓置业、恒隆地产、瑞安房地产、龙光地产、朗诗绿色集团、中华企业、景瑞控股这10家企业分别以较高的存货周转率位列了100家企业的前十名。而泛海控股、合生创展集团、合景泰富集团、恒基地产、国瑞置业、上实城市开发、北京城建、云南城投、泰禾集团、华侨城A这10家企业分别以较低的存货周转率位列了100家企业的后10名。

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一些以低周转闻名的头部房企比如万科、碧桂园、恒大名次并不贞优势。亿翰智库指出,在行业集中度大大提高的当下,头部房企跑马圈地能力近优于中小房企,自身资源大大核心区,存货规模大幅度快速增长,在营业成本快速增长受限的情况下,存货周转率不会高于中小房企。

尽管相比于去年0.35的平均值存货周转率,2018年存货周转率有所提高,但从以上表格可以看见,总计72家企业存货周转率坐落于0.37的平均值以下。这就意味,大部分企业流动性尚待强化。在房企负债的高压之下,为确保资金链安全性,近两年,低周转沦为大多数房企的“标配”。

然而,2018年,房企广泛呈现动工低、完工较低的极端现象。举例来说,如一家企业2018年新开工面积总计1000万平方米,而年底承销完工面积仅有300万平方米。为何这些企业存货周转率高于平均值呢?除了一些企业库存管理能力较强之外,由于不受禁售政策容许,近些年拍得的多幅高价地仍未构建大量所求,从而更进一步减少存货周转速度,资产周转率也不会受到影响,比如北京城建。

通过以上表格可以看见,北京城建2018年以0.13的存货周转率位列了100家样本房企的倒数第七位。翻看北京城建年报,找到,自2014年以来,北京城建的存货周转率之后仍然正处于低位。

2014年存货周转率为0.22,存货周转天数为1636天,而当年的行业平均值在0.25-0.30之间。彼时,北京城建就在年报中称之为,其标准化运营尚需公里/小时。而2015年、2016年、2017年这三年之间,北京城建均明确提出“提升项目运营周转率”,2017年这一年更加被其列入“公司提质增效、横跨发展的关键之年”。五年过去了,在北京禁售出租汽车政策的沿袭和升级之下,北京城建存货周转率不仅没有提高,反而越来越低。

尽管存货周转率和企业业务结构、禁售政策等有关,但业内指出,从营销层次看,存货周转率过较低,不会影响资金流动,减少追加土地的去化压力。而对于一些有大量商业地产的企业来说,商业地产无法所求,不能带给租金收益,这在一定程度上也拖垮了企业的流动性,比如在2018年年报中提及大力减缓存量项目周转的华侨城。年报表明,2018年华侨城旗下共计景区13家、酒店23家,旅行社1家以及涉及的文化、艺术、旅游综合体等文化旅游设施。

据以上表格可以看见,仍然以主题公园为核心旅游业务的华侨城,其2018年存货周转率为0.14,近高于0.37的存货周转率平均值。2018年年报表明,华侨城存货有1602亿的存货,占到比总资产54.47%,比去年同期减少了5.97个百分点。看房地产存货周转率别求仅次于2018年,寻求挤压地产业务,但因市场环境变异,而造成债务上升,危机四伏的泛海控股,以0.03的超低存货周转率,垫底100家样本企业。据公开发表资料表明,2016年,泛海控股周转天数为1957天,即5.44年;2017年,其周转天数则为5255天,即14.6年,大幅度上升;2017年,泛海控股存货余额为845.14亿元,较2016年减少了176.69亿元,占到总资产的45.01%。

尽管如以上表格可见,大部分房企的存货周转率,高于100家样本企业的平均值存货周转率,泛海控股的存货周转率甚至较低至0.03,但较低存货周转率并不意味著企业基本面一定很差,必须明确问题具体分析。中国企业资本联盟副理事长柏文喜亦认为,存货周转率固然最重要,但不是唯一,还得看单位毛利水平。单位毛利水平低,周转慢,则盈利强劲;单位毛利水平低,周转快一些,毛利水平也能覆盖面积成本,企业也能活下去。

反之,如果单位毛利水平较低而周转快,则企业经营就不会好转,如果现金流经常出现问题,企业运营压力就不会相当大。单项目抛光的时间较长,以产品主义闻名的绿城,2018年以0.33的存货周转率,处在0.37的存货周转率平均值以下,周转速度也跑完赢世茂等同级水平的企业,但其因其拿地成本、资金成本低,在再加低价和物业贬值部分,可以覆盖面积研发期间积累的各种成本,单位毛利较高,也算数真是不俗。据年报表明,绿城2018年构建毛利137.52亿元,较2017年的毛利80.76亿元减少70.3%,构建毛利率22.81%较2017年的19.25%快速增长3.6个百分点。

2018年绿城总营业收入超过605.46亿元,位列了100家样本企业的第12位,较去年快速增长43.7%。而恒大、碧桂园、万科归属于低周转企业,尽管单位毛利受限,2018年周转速度还慢于一些中小房企,但当存货较慢减少时,这些规模房企具备平稳的销售作为确保,消化掉存货,所以企业规模下降迅速。这三家企业在2018年分别以4678亿元、3811亿元、2973亿元的总营收名列100家样本企业的前三甲。而一些低周转企业因为核心资本缺少,外部融资比例低且融资成本高,即使周转速度迅速,却也利润不大;如果周转速度上升,就有可能成亏损和企业运营艰难。

如果现金流好转,企业就有可能陷于危机之中了。对房地产企业来说,存货周转率越大解释房子买的好,但是有时过于大,对企业也有有利,比如回款不及时,产品供不应求及库存紧缺,资金周转不灵等,理想比值应当是1:1。

因为,一些企业为了清扫存货,做广告宣传,做到活动,这个时候存货售出就迅速,存货周转率提升同时,销售收入也随之提升。但于是以所谓盈满则盈、过犹不及,有的只是贴现账款,若万一对方倒闭,贴现账款就要托坏账了,钱就缴不回去了。对企业而言,现金没有到手里,怎么着都不存在风险。

过较低存货周转率加快存货周转,过低存货周转率掌控存货周转率,如何做到好这两者之间的度,对企业运营者来说,似乎是一个受伤脑细胞的问题。【亚博体彩|官方网站】。

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